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La Loi PINEL du 18 juin 2014, une petite révolution dans les baux commerciaux
La Loi PINEL du 18 juin 2014, une petite révolution dans les baux commerciaux

Cette loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est résolument favorable au locataire.

Depuis plusieurs années, l'évolution de l'indice du coût de la construction (indice de référence traditionnel en matière de baux commerciaux) a provoqué l'augmentation très importante des loyers, ceux-ci devenant alors une charge insupportable pour de nombreux commerçants.

L'objectif de la loi porte donc notamment sur l'amélioration du dynamisme commercial en assurant une protection accrue du locataire, notamment en matière de loyers.

En témoignent les 3 mesures essentielles adoptées par la loi du 18 juin 2014 :

- la maîtrise par le locataire du sort du bail est favorisée
- la faculté pour le propriétaire de récupérer les charges est encadrée
- l'évolution du loyer est limitée

 La faculté de résiliation triennale renforcée :

Tout d'abord, la durée maximale de la convention d'occupation précaire est portée de 2 ans à 3 ans, ce qui doit permettre au locataire entrant de disposer d'une période suffisante pour apprécier la pérennité de son activité.

Ensuite, la renonciation par le locataire à la faculté de résiliation triennale est interdite (en l'occurrence, la sanction au non-respect des règles d'ordre public est désormais la réputation non écrite de la clause et non plus la simple nullité).

Toutefois, cette faculté de résiliation anticipée est maintenue lorsque la durée du bail excède neuf ans ou qu'il s'agit de locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

 La fin du bail "triple net" :

Désormais, le bailleur ne pourra récupérer auprès du locataire l'intégralité des charges grevant l'immeuble.

Par décret (dont la publication est attendue), il sera précisé la nature des charges ou impôts dont la récupération sera interdite,... interdiction que le propriétaire pourra facilement contourner en intégrant lesdites charges au loyer.

Il est aisé d'imaginer que l'impôt foncier (notamment) fera partie de ces charges non récupérables.


 Un lissage de l'évolution du loyer renouvelé ou révisé :

La référence à l'indice du coût de la construction (ICC) est supprimée au profit des indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT).

L'indice du coût de la construction pourrait cependant être maintenu dans les baux mais uniquement pour les besoins de l'indexation des loyers, et non plus pour le calcul du loyer révisé ou renouvelé.

Dans ces deux hypothèses, la revalorisation du loyer sera échelonnée sur la durée du bail avec une limite de 10% par an.

Enfin,  la loi instaure (comme en matière de baux d'habitation) un droit de préférence au profit des locataires dans l'hypothèse où le bailleur envisage de vendre ses locaux.

Dans l'attente d'un décret d'application, la portée de certaines dispositions de cette loi reste incertaine.

Il n'en demeure pas moins que certaines dispositions sont d’application immédiate et que, depuis le 1er septembre 2014, tous les baux signés ou renouvelés sont concernés par cette réforme.

En tout état de cause, pour les bailleurs comme pour les locataires, une analyse de leur contrat au regard de ces nouvelles dispositions s'impose.

Maître Frédéric CANTON se tient à votre disposition pour vous conseiller sur les effets de cette loi.
 



Par Frédéric Canton le 05/09/2014
 

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